京都市 2026 年 11 月 2 日在第 3 次「京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議」提出民泊規制強化案：有房客入住期間，管理人員原則須常駐在設施內，或建物邊界 10 公尺內的鄰近建物；住居專用地域新開的民泊，年營業日數訂為「0 日」，等於不准新設。截至 11 月 5 日這仍是草案，據日經與朝日，市府預計 11 月內徵求意見、2027 年 1 月彙整規制案，2 月送市議會。
草案改了什麼
現行規則是管理人員待在約 10 分鐘可趕到、800 公尺以內。據朝日新聞，沒有在設施內常駐的民泊有 984 處、約占全體 8 成；市府 4 到 9 月隨機抽查 173 處，150 處（87%）違反駐在規定。
0 日規制只管新設，既有設施不適用；日經報導，8 月版納入的工業地域因申訴少，可能不列入。只臨接寬度不到 1.5 公尺巷弄的基地也將限制新設。市府指定的「重要京町家」可維持 10 分鐘規則，但要加裝出入口攝影機、噪音計等設備。
一晚／一個月多少
現行規則下，住居專用地域的屋主不住型民泊只能在 1 月 15 日正午到 3 月 16 日正午營業，非閏年約 60 晚（本站推算），住宅宿泊事業法的全國上限則是一年 180 天。房客另付京都市住宿稅，京都市官網列出 2026 年 3 月 1 日起的每人每晚級距：房價未滿 6,000 日圓收 200 日圓（約新台幣 42 元），2 萬到未滿 5 萬日圓收 1,000 日圓（約新台幣 210 元），最高級距 10 萬日圓以上收 1 萬日圓（以近期匯率 1 日圓約 0.21 新台幣估算）。
人力是另一筆帳。在京都經營 30 間民泊的業者負責人金子成和對讀賣電視台表示，市內約 3,600 處小型住宿都要常駐，一天得找 5,000 人以上。
對房客與房東各有什麼影響
房東：常駐規定擬在「相當的過渡期」後也適用既有設施；京都市議員大津裕太在個人 note 引用市府資料指出，上次修條例的過渡期是 1 年 9 個月。本站判讀，一組人管多間房的模式得改成每處附近有人，人事成本上升。房客：本站判讀，住宅區自助入住公寓不再增加，房價可能反映人力成本。
日本數位遊牧簽證（特定活動）依出入國在留管理廳規定最長 6 個月、不可更新，台灣在適用國家／地區名單內，年收門檻 1,000 萬日圓（約新台幣 210 萬元）。本站判讀，若條例通過，住宅區短租長住的選擇會變少。短租規則可對照五國短租規則特稿與Airbnb 房規新政策。
適合誰、不適合誰
適合：重視即時客服、願意多付一點的長住者。不適合：預算緊、想在住宅區找自助入住公寓的遊牧者，及想在住宅區新開民泊的投資者。施行日期要看 2027 年 2 月市議會。