歐洲議會2026年10月6日在史特拉斯堡全會辯論歐盟執委會9月9日提出的《可負擔住宅法案》(EU Affordable Housing Act,COM(2026) 599)。這項提案要給會員國與地方政府更明確的法源,限制短租住宿與非自住房產的買賣與使用,但不設歐盟統一上限,實際門檻仍交給地方決定。法案目前仍在歐洲議會與歐盟理事會協商階段,尚未立法完成,能源與住宅執委Dan Jørgensen當天到場備詢,代表理事會出席的是愛爾蘭歐洲事務國務次長Thomas Byrne。
法源門檻:地方政府要先證明什麼
執委會的提案是一套「框架」而非單一歐盟住宅政策:地方政府若要對短租住宿或非自住房產的購置與使用設限,必須先證明當地確實存在「住宅壓力」,且限制措施符合必要性、比例原則與透明度,否則無法援引這套法源。布魯塞爾不直接畫一條全歐盟共用的紅線,而是把舉證責任與裁量權留給會員國與城市。這和申根簽證「90/180天」式的統一數字規則完全不同——沒有單一門檻可套用,各地限制強度會因「住宅壓力」證明的嚴格程度而落差很大。
政治陣營怎麼吵
歐洲議會今年3月10日已以367票贊成、166票反對、84票棄權,通過住宅危機特別委員會報告:歐洲需要多蓋1,000萬戶住宅,租金自2010年來漲超過30%,房價漲60%,建築許可5年內減少逾兩成。這次辯論延續同一條政治斷層線:S&D黨團主席Iratxe García Pérez要求EPP別為稀釋法案去跟極右派談判,她陣營要具拘束力的租金與房客保護措施;Greens/EFA則由議員Gordan Bosanac代表該黨團批評草案「規模與急迫性都不夠」,太偏重市場機制、太少談住宅取得權本身。愛爾蘭議員Ciaran Mullooly引述高威一戶七口之家:當地平均房價已達40萬歐元(以近期匯率估算,約合新台幣1,400萬元),讓有穩定工作、29歲的長子也買不起房搬不出去。換算成台灣的薪資水準:行政院主計總處公布,2025年全年受僱員工經常性薪資中位數為每月3萬8,406元,以此估算年薪約46萬元,等於台灣受薪者要不吃不喝超過30年才付得起高威這戶房子。
在地反彈:里斯本與巴塞隆納已先行動
法案還沒立法完成,里斯本與巴塞隆納的短租限制卻早就跑在前面,不美化地說,兩地都是硬碰硬收回執照。里斯本已取消6,765張短租登記執照,佔全市約1萬9,000張的四成;巴塞隆納宣布到2028年11月讓全部10,101張短租執照到期失效、不再續簽。這背後是房東、觀光業者與長租房客的直接利益衝突,歐盟法案不會抹平在地對立,只多給雙方一層法律授權依據。
申根與稅務:這條法案不等於簽證規則變了
先說清楚分際:《可負擔住宅法案》管的是地方政府能不能限制短租與非自住房產,跟申根簽證「90/180天」的停留上限、或各會員國認定稅務居民常用的「183天」門檻,是三套完全不同的法源,不會互相觸發。對長期往返里斯本、巴塞隆納、短租兼自住或投資置產的遊牧客來說,該分開記的是:你能合法停留多久(申根)、你會不會被認定為當地稅務居民(多數會員國以一年內住滿183天為門檻)、以及你手上的非自住房產會不會被劃進地方政府認定的「住宅壓力」區(這次法案)。法案通過不代表簽證規則跟著變,三件事要分開算。
在里斯本、巴塞隆納這類「住宅壓力」城市做短租或持有非自住房產的數位遊牧客與投資型買家,這是提前示警:地方限制只會越收越緊,不如直接研究城市層級規則,把住宿安排拉長到32夜以上以跳出短租監管範圍——這適合打算長住、能接受32夜以上租約的人。單純長租工作、不靠短租收入的遊牧工作者不適用這條警訊,受影響有限,真正該留意的是房租本身的上漲壓力。期待歐盟很快訂出統一短租上限、一次解決住宅危機的人,這篇法案還不是答案——它連立法程序都沒走完,最終版本要等議會與理事會談出結果,設計上本來也不打算畫一條全歐盟共用的線。